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Mietkaution im Insolvenzverfahren (Wohnraummiete)

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Was müssen Vermieter und Mieter bei Kündigung und Auszug aus der Wohnung hinsichtlich der gestellten Mietsicherheit (Kaution) beachten?

Beim Einzug in eine neue Wohnung ist es üblich, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von bis zur dreifachen Nettokaltmiete (§ 551 BGB) an den Vermieter zahlen muss. Diese dient dem Vermieter beim Auszug des Mieters als Sicherheit für Schäden, offene Mieten oder Forderungen aus noch anstehenden Betriebskostenabrechnungen. Sind bei Übergabe der Wohnung keine Schäden vorhanden, die Mieten bezahlt und die Betriebskosten vollständig abgerechnet, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch.

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Änderungen, die große finanzielle Auswirkungen haben können.

Kann der Mieter die Kaution beim Auszug von seinem Vermieter zurückfordern und für die Kaution bei einem neuen Vermieter verwenden oder fällt sie in die Insolvenzmasse?

Die Beantwortung der Frage hängt davon ab, wann der Vermieter Post vom Insolvenzverwalter des Schuldners bekommen hat.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens schickt der Insolvenzverwalter des Mieters dem Vermieter ein Schreiben (sog. Enthaftungserklärung), in welchem er erklärt, dass er nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Mietverhältnis nicht mehr für Mietrückstände seit Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufkommt (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Die Frist beträgt drei Monate, wenn die Erklärung des Insolvenzverwalters spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen ist. Erfolgt der Zugang nach dem dritten Werktag, verlängert sich die Frist um einen Monat. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter theoretisch verpflichtet, Mietschulden aus der Zeit nach Eröffnung des Verfahrens auszugleichen (§ 55 Abs. 2 Ziffer 2 InsO). Meistens ist jedoch keine ausreichende Insolvenzmasse vorhanden, die Mietschulden zu bezahlen. Der Mieter muss sich dann mit seinem Vermieter einigen oder der Vermieter kündigt das Mietverhältnis.
Entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch eine Kündigung des Mieters erst nach Ablauf der vorgenannten Frist, steht die Kaution dem Mieter zu. Hat der Vermieter vor Ablauf der Frist gekündigt, fällt die Kaution in die Insolvenzmasse.

Praxis-Tipp für Mieter:

Planen Sie möglichst keinen Wohnungswechsel kurz vor oder kurz nach Beantragung oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens.

Lassen Sie sich fachkundig beraten, wenn ein Umzug unvermeidbar ist. Die Berechnung der Fristen ist nicht immer einfach und die finanziellen Folgen können erheblich sein.

Muss der Vermieter die Kaution an seinen ehemaligen Mieter oder dessen Insolvenzverwalter auszahlen?

Auch hier hängt die Beantwortung der Frage davon ab, wann der Vermieter Post vom Insolvenzverwalter des Schuldners bekommen hat (siehe oben).

Kündigt der Mieter nach Ablauf der Frist gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO, so steht ihm die Kaution zu. Den Fristablauf wird der Insolvenzverwalter meist in seine Enthaftungserklärung aufnehmen oder er muss vom Vermieter unter Berücksichtigung des Eingangs der Kündigung berechnet werden. Bei einer Kündigung vor Ablauf der Frist für die Enthaftungserklärung steht die Kaution den Insolvenzverwalter zu.

Praxis-Tipp für Vermieter:

Informieren Sie den Insolvenzverwalter über eine Kündigung des Mieters und lassen Sie sich bestätigen, dass die Kaution an den Mieter ausgezahlt werden darf.
Lassen Sie sich erforderlichenfalls fachkundig beraten. Die Berechnung der Fristen ist nicht immer einfach und die Folgen können in finanzieller Hinsicht erheblich sein.

Weitere Informationen zum Thema Mietrecht in der Insolvenz finden Sie hier.

Neue Schulden während der Privatinsolvenz

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Was passiert eigentlich, wenn während der Privatinsolvenz neue Schulden entstehen? Ist die Restschuldbefreiung dann ausgeschlossen?

Alle Schulden/Verbindlichkeiten, die zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung bereits vorhanden waren, werden durch das Insolvenzverfahren entschuldet.
Werden nach diesem Zeitpunkt Waren bestellt oder Dienstleistungen in Anspruch genommen und nicht bezahlt, handelt es sich um sogenannte Neuverbindlichkeiten. Diese sind vom Insolvenzverfahren nicht erfasst. Der Gläubiger kann Neuverbindlichkeiten durch einen Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder eine Klage gerichtlich durchsetzen. Auch kann er die Zwangsvollstreckung betreiben.

Eine Vollstreckung wird jedoch ins Leere gehen, da kein Vermögen mehr vorhanden ist. Das pfändbare Arbeitseinkommen ist bereits an den Treuhänder abgetreten (§ 287 Abs. 2 InsO) und wird vom Arbeitgeber in der Regel direkt an den Insolvenzverwalter überwiesen. Der Gläubiger wird daher bis zur Erteilung der Restschuldbefreiung warten müssen, bevor er diese Forderung vollstrecken kann.

Es bleibt daher nur die Möglichkeit, die Neuverbindlichkeit schon während des Insolvenzverfahrens durch Ratenzahlungen oder sonstige Vereinbarungen auszugleichen. Einen neuer Restschuldbefreiungsantrag zur Entschuldung kann erst zehn Jahre nach Erteilung der Restschuldbefreiung gestellt werden (§ 287a Ab. 2 Ziffer 1 InsO).

Immer wieder findet man den Hinweis, dass die Restschuldbefreiung ausgeschlossen ist, wenn während des laufenden Verfahrens neue Schulden entstehen. Die Insolvenzordnung sieht keinen auf diese Situation explizit zugeschnittenen Versagungsgrund (§§ 290,295 InsO) vor. Tatsächlich wird die Restschuldbefreiung daher nicht durch die neuen Schulden gefährdet!

Dennoch kann es gefährlich sein, neue Schulden zu verursachen. In besonderen Fällen kann eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Insolvenz bestehen. Dies gilt insbesondere bei Abschluss eines Mietvertrages. Bei Aufnahme eines neuen Arbeitsverhältnisses muss nur dann über die Insolvenz aufgeklärt werden, wenn die Information für die zu besetzende Stelle von Bedeutung ist. Bei Vertrauensstellungen und insbesondere bei Tätigkeiten im Zusammenhang mit Zahlungsverkehr – beispielsweise Kassentätigkeit – hat der Arbeitgeber ein berechtigtes Interesse, über die Insolvenz aufgeklärt zu werden.

Bei Bargeschäften oder direkten Austauschverträgen ist es regelmäßig kein Problem, wenn der Vertragspartner nicht über die Insolvenz informiert wurde. Dies gewinnt erst dann Bedeutung, wenn es um nachträgliche Ratenvereinbarungen geht und der Vertragspartner den Vertrag bei Kenntnis des Insolvenzverfahrens nicht geschlossen hätte. Werden sodann der Kaufpreis oder fällige Raten nicht bezahlt, kann es sich um eine Straftat in Form eines Eingehungsbetruges handeln, der zu strafrechtlichen Konsequenzen führen kann.

Tipp:

Möglichst nur Bargeschäfte tätigen. Online-Bestellungen reduzieren und nur dann tätigen, wenn das Konto gedeckt ist! 

 

Pfändung: Was bleibt übrig?

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Wenn die Pfändung droht: Was bleibt mir als Schuldner zum Leben?

Wenn die Pfändung droht, werden wir oft gefragt, was zum Leben übrig bleibt. Was passiert, wenn mir die Schulden über den Kopf wachsen und der Gerichtsvollzieher kommt? Was ist, wenn die Gläubiger oder die Bank den Arbeitslohn oder das Gehalt bei meinem Arbeitgeber pfänden und Geld einziehen?

Die normale Wohnungseinrichtung ist normalerweise unpfändbar. Der Gerichtsvollzieher wird daher meist keine Pfändung vornehmen. Es wird lediglich ein Protokoll erstellt. Einige Tage später erhalten Sie voraussichtlich die Aufforderung, die eidesstattliche Versicherung abzugeben.

Was von Ihrem Einkommen zum Leben übrig bleibt, können Sie mit Hilfe des neuen Pfändungsrechners  auf unserer Homepage schnell und einfach selber ermitteln.

Als erstes geben Sie Ihr Nettoeinkommen , dann die Zahl der Unterhaltspflichtigen in den Pfändungsrechner ein und schon wissen Sie, was Ihnen unpfändbar verbleibt.

Ermittlung des Nettoeinkommens:

Arbeitseinkommen sind

  • Lohn und Gehalt
  • Besoldung bei Beamten
  • Arbeitslosengeld I und II (Hartz IV)
  • Krankengeld
  • Prämienzahlungen/Gewinnbeteiligungen
  • Weihnachtsgeld
  • sonstige Zulagen oder Sachbezüge

Besonderheit: Wenn Sie Einkünfte aus mehreren Tätigkeiten haben, rechnen Sie diese zusammen. Der pfändbare Betrag ist dann aus der Summe der Einkommen zu ermitteln. Der Gläubiger erhält den pfändbaren Betrag jedoch nur dann aus allen Einkünften, wenn er einen gerichtlichen Beschluss zur Zusammenrechnung  beantragt. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die Berechnung für jedes Einkommen gesondert erfolgen.

Sofern Sie neben Ihrer reinen Vergütung weitere Einkommensbestandteile erhalten, müssen diese teilweise oder vollständig bei Ermittlung des Nettoeinkommens abgezogen werden.

Vollständig abzuziehen sind:

  • Vermögenswirksame Leistungen, die Ihr Arbeitgeber zahlt
  • Urlaubsgeld
  • Auslösungen, Zulagen und Spesen
  • Weihnachtsgeld bis höchstens 500 €

Nur zur Hälfte abgezogen werden müssen:

  • Vergütungen für Überstunden/Mehrarbeit

Zahl der Unterhaltspflichtigen:

Unterhaltspflichten bestehen gegenüber:

  • leiblichen und Adoptivkindern
  • dem Ehepartner
  • früheren Ehepartnern
  • sowie gegebenenfalls Eltern
  • der Mutter eines nichtehelichen Kindes

Achtung: Wenn Sie mit Ihrem Partner zusammenleben (ohne verheiratet zu sein), besteht diesem gegenüber keine Pflicht zum Unterhalt. Gleiches gilt gegenüber einem Stiefkind. Ganz wichtig ist auch: Es wird nur der Unterhalt berücksichtigt, der auch tatsächlich von Ihnen gezahlt wird.

Unseren neuen Pfändungsrechner finden Sie hier:  www.gruenertonline.de/pfaendungsrechner

Link zur offiziellen Pfändungstabelle: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__850c.html