Visitenkarte Uwe Grünert, Fachanwalt für Insolvenzrecht

Mietkaution im Insolvenzverfahren (Wohnraummiete)

Was müssen Vermieter und Mieter bei Kündigung und Auszug aus der Wohnung hinsichtlich der gestellten Mietsicherheit (Kaution) beachten?

Beim Einzug in eine neue Wohnung ist es üblich, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von bis zur dreifachen Nettokaltmiete (§ 551 BGB) an den Vermieter zahlen muss. Diese dient dem Vermieter beim Auszug des Mieters als Sicherheit für Schäden, offene Mieten oder Forderungen aus noch anstehenden Betriebskostenabrechnungen. Sind bei Übergabe der Wohnung keine Schäden vorhanden, die Mieten bezahlt und die Betriebskosten vollständig abgerechnet, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch.

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, ergeben sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Änderungen, die große finanzielle Auswirkungen haben können.

Kann der Mieter die Kaution beim Auszug von seinem Vermieter zurückfordern und für die Kaution bei einem neuen Vermieter verwenden oder fällt sie in die Insolvenzmasse?

Die Beantwortung der Frage hängt davon ab, wann der Vermieter Post vom Insolvenzverwalter des Schuldners bekommen hat.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens schickt der Insolvenzverwalter des Mieters dem Vermieter ein Schreiben (sog. Enthaftungserklärung), in welchem er erklärt, dass er nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Mietverhältnis nicht mehr für Mietrückstände seit Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufkommt (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Die Frist beträgt drei Monate, wenn die Erklärung des Insolvenzverwalters spätestens am dritten Werktag des Monats zugegangen ist. Erfolgt der Zugang nach dem dritten Werktag, verlängert sich die Frist um einen Monat. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter theoretisch verpflichtet, Mietschulden aus der Zeit nach Eröffnung des Verfahrens auszugleichen (§ 55 Abs. 2 Ziffer 2 InsO). Meistens ist jedoch keine ausreichende Insolvenzmasse vorhanden, die Mietschulden zu bezahlen. Der Mieter muss sich dann mit seinem Vermieter einigen oder der Vermieter kündigt das Mietverhältnis.
Entsteht der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch eine Kündigung des Mieters erst nach Ablauf der vorgenannten Frist, steht die Kaution dem Mieter zu. Hat der Vermieter vor Ablauf der Frist gekündigt, fällt die Kaution in die Insolvenzmasse.

Praxis-Tipp für Mieter:

Planen Sie möglichst keinen Wohnungswechsel kurz vor oder kurz nach Beantragung oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens.

Lassen Sie sich fachkundig beraten, wenn ein Umzug unvermeidbar ist. Die Berechnung der Fristen ist nicht immer einfach und die finanziellen Folgen können erheblich sein.

Muss der Vermieter die Kaution an seinen ehemaligen Mieter oder dessen Insolvenzverwalter auszahlen?

Auch hier hängt die Beantwortung der Frage davon ab, wann der Vermieter Post vom Insolvenzverwalter des Schuldners bekommen hat (siehe oben).

Kündigt der Mieter nach Ablauf der Frist gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO, so steht ihm die Kaution zu. Den Fristablauf wird der Insolvenzverwalter meist in seine Enthaftungserklärung aufnehmen oder er muss vom Vermieter unter Berücksichtigung des Eingangs der Kündigung berechnet werden. Bei einer Kündigung vor Ablauf der Frist für die Enthaftungserklärung steht die Kaution den Insolvenzverwalter zu.

Praxis-Tipp für Vermieter:

Informieren Sie den Insolvenzverwalter über eine Kündigung des Mieters und lassen Sie sich bestätigen, dass die Kaution an den Mieter ausgezahlt werden darf.
Lassen Sie sich erforderlichenfalls fachkundig beraten. Die Berechnung der Fristen ist nicht immer einfach und die Folgen können in finanzieller Hinsicht erheblich sein.

Weitere Informationen zum Thema Mietrecht in der Insolvenz finden Sie hier.