Welche Konstellation liegt bei Ihnen vor?
- Sie sind Vermieter und Ihr Mieter ist insolvent.
- Sie sind Mieter und Ihr Vermieter ist insolvent.
- Sie sind als Mieter insolvent.
Gewerbliche Objekte
Kündigung von gewerblichen Objekten
Die Einleitung oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens berechtigt zunächst nicht, das Mietverhältnis zu kündigen.
Bei Zahlungsverzug ist eine Kündigung unter Beachtung der Regelung in der Insolvenzordnung möglich. Wegen eines Mietzinsrückstandes vor Beantragung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung nicht möglich. Danach kann – wie auch sonst – bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Gleiches gilt für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Hier ist jedoch der Insolvenzverwalter der Adressat der Kündigung.
Der Zeitpunkt, zu dem Sie eine Kündigung aussprechen, hat erhebliche finanzielle Auswirkungen! Auch für Ihre Rechtsposition im Insolvenzverfahren ist der Zeitpunkt der Kündigung von erheblicher Bedeutung. Sie sollten auch berücksichtigen, ob Sie das Mietobjekt schnellstmöglich zurückerhalten oder noch möglichst lange gegen den Insolvenzverwalter Ansprüche geltend machen wollen.
Mietzinsforderung bei gewerblichen Objekten
Die Miete bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann lediglich als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Hierauf wird bei Abschluss des Insolvenzverfahrens in der Regel allenfalls eine durchschnittliche Quote von ca. 3-5 % entfallen.
Für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen die Mietzinsforderungen Masseverbindlichkeiten dar, die vom Insolvenzverwalter bezahlt werden müssen. Diesem steht jedoch – unabhängig von einer vereinbarten langen Kündigungsfrist – ein Kündigungsrecht mit einer verkürzten Frist von drei Monaten zu.
Vermieterpfandrecht bei gewerblichen Objekten
Als Vermieter können Sie bei rückständigen Forderungen aus dem Mietverhältnis Ihr Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend machen. Dieses bezieht sich jedoch nur auf Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen. Oft bestehen jedoch zu Gunsten Dritter, die z.B. Maschinen und Einrichtungsgegenstände Ihres Mieters finanziert haben, Eigentumsvorbehalte, so dass Ihr Mieter nicht Eigentümer ist. Regelmäßig fordern Banken von Vermietern eine sogenannte Freigabeerklärung im Rahmen von Sicherungs- oder Raumsicherungsübereignungen, die Ihr Mieter zur Finanzierung seines Betriebes und zur Absicherung von Darlehen ect. unterzeichnen musste In diesem Fall geht Ihr Vermieterpfandrecht den Drittforderungen (der Banken) ganz oder teilweise nach.
Der Insolvenzverwalter ist zur Verwertung der Sachen berechtigt, an denen zu Ihren Gunsten ein Vermieterpfandrecht besteht. Er muss jedoch den Erlös abzüglich einer Massebeteiligung an Sie auskehren.
Betriebskosten
Rückständige Betriebskosten müssen auf den Zeitraum bis zu dem Tag, der der Insolvenzeröffnung vorausgeht, und für den Zeitraum ab Insolvenzeröffnung aufgeteilt werden. Die bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Betriebskosten können lediglich zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Nach Insolvenzeröffnung ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, diese Kosten zu bezahlen.
Räumungskosten
Nach einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter gelten Besonderheiten hinsichtlich der Räumung von Betriebseinrichtungen, Warenvorräten, Roh,- Hilfs und Betriebsstoffen, etc., die nicht mehr benötigt werden. Je nach Zeitpunkt der Kündigung durch den Insolvenzverwalter ist dieser berechtigt, die Gegenstände freizugeben, ohne dass er verpflichtet ist, die entsprechenden Kosten für die Räumung aus der Insolvenzmasse zu bezahlen.
Kautionen
Eine Kaution, die vom Mieter hinterlegt worden ist, kann mit bestehenden Verbindlichkeiten verrechnet werden.
Auch wenn der Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verpflichtet ist, die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu zahlen, kommt es nicht selten vor, dass hierzu eine ausreichende Insolvenzmasse nicht vorhanden ist.
Wie wir Ihnen helfen
Wir überprüfen für Sie zunächst den Mietvertrag und den Stand des Insolvenzverfahrens. Sodann überprüfen wir, welche Forderungen zur Insolvenztabelle angemeldet werden müssen und welche Sicherheiten gegebenenfalls beim Insolvenzverwalter geltend gemacht werden müssen. Im Weiteren beraten wir Sie über die weiteren Gestaltungsmöglichkeiten und Handlungsoption unter Berücksichtigung Ihrer aktuellen und wirtschaftlichen Interessenlage.
Ihre Ansprüche machen wir gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend und setzen diese durch. Soweit erforderlich sprechen wir gegenüber dem richtigen Adressaten etwaige Kündigungen aus und veranlassen alles, was zur Durchsetzung Ihrer Rechte erforderlich ist.
Privater Wohnraum
Kündigung von Wohnraum
Die Einleitung oder Eröffnung eines Insolvenzverfahrens berechtigt zunächst nicht, das Mietverhältnis zu kündigen.
Bei Zahlungsverzug ist eine Kündigung unter Beachtung der Regelung in der Insolvenzordnung möglich. Wegen eines Mietzinsrückstandes vor Beantragung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung zunächst nicht möglich. Danach kann – wie auch sonst – bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Gleiches gilt für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens.
Der Insolvenzverwalter darf ein Wohnraummietverhältnis nicht kündigen. Er kann und wird daher regelmäßig gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO erklären, dass nach Ablauf der normalerweise geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist, Mietzinsansprüche nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.
Nach Abgabe der vorgenannten Erklärung kann das Mietverhältnis wegen eines Mietzinsrückstandes von mehr als zwei Monaten unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden, wenn der Mieter keine Nachzahlung vornimmt.
Mietzinsforderung bei Wohnraum
Die Miete bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann grundsätzlich nur als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Hierauf wird bei Abschluss des Insolvenzverfahrens in der Regel allenfalls eine durchschnittliche Quote von ca. 3-5 % entfallen. Allerdings kann das Mietverhältnis gegebenenfalls unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden, wenn der Insolvenzverwalter die Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben hat. In diesem Fall wird der Mieter voraussichtlich bereit sein, die offenen Mieten ganz oder teilweise auszugleichen.
Für die Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen die Mietzinsforderungen Masseverbindlichkeiten dar, die vom Insolvenzverwalter bezahlt werden müssen. Hat der Insolvenzverwalter die Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO abgegeben, endet die Verpflichtung des Insolvenzverwalters zur Mietzinszahlung nach Ablauf der Frist.
Vermieterpfandrecht bei Wohnraum
Als Vermieter können Sie bei rückständigen Forderungen aus dem Mietverhältnis Ihr Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend machen. Das Pfandrecht bezieht sich jedoch nur auf die der Pfändung unterworfenen Sachen. Die normale Wohnungseinrichtung und die Sachen des Mieters sind meist unpfändbar, so dass dieses Vorgehen nur in besonderen Einzelfällen sinnvoll ist.
Betriebskosten
Rückständige Betriebskosten müssen auf den Zeitraum bis zu dem Tag, der der Insolvenzeröffnung vorausgeht, und für den Zeitraum ab Insolvenzeröffnung, aufgeteilt werden. Die bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Betriebskosten können lediglich zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Nach Insolvenzeröffnung ist der Insolvenzverwalter bis zum Ablauf der in der Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO angegebenen Frist verpflichtet, diese Kosten zu bezahlen, wenn sie Ihr Mieter nicht zahlen sollte. Danach können Sie alleine Ihren Mieter auf Zahlung der Betriebskosten in Anspruch nehmen.
Kautionen
Eine Kaution, die vom Mieter hinterlegt worden ist, kann mit bestehenden Verbindlichkeiten verrechnet werden.
Der Insolvenzverwalter hat in der Regel keine ausreichende Insolvenzmasse zur Verfügung, um die Mieten oder Nebenkosten zu bezahlen. Daher sollte immer geprüft werden, ob aufgrund der Freigabeerklärung und etwaiger Mietzinsrückstände die Voraussetzungen für eine besondere Kündigung trotz Insolvenzeröffnung vorliegen (siehe oben).
Wie wir Ihnen helfen
Wir überprüfen für Sie zunächst den Mietvertrag und den Stand des Insolvenzverfahrens. Sodann überprüfen wir, welche Forderungen zur Insolvenztabelle angemeldet werden müssen. Des Weiteren beraten wir Sie über die weiteren Gestaltungsmöglichkeiten und prüfen, ob aufgrund der Freigabe eine Kündigung zur Durchsetzung der Zahlungspflichten möglich ist.
Ihre Ansprüche machen wir gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend und setzen diese durch. Soweit erforderlich sprechen wir gegenüber dem richtigen Adressaten etwaige Kündigungen aus etc.